Depuis le 15 juin 2007, la location d’un bien à titre de résidence principale doit obligatoirement faire l'objet d'un bail écrit. Par ce contrat, le propriétaire de l'habitation (le bailleur) donne en location une habitation à un locataire (le preneur) en échange d'un loyer. Chacun reçoit alors une copie du contrat de bail qui sera enregistré.
Ce contrat comprend un ensemble de clauses afin de vous protéger, vous et votre portefeuille. Vous pourriez par exemple prévoir des pénalités en cas de retard de loyer.
Si vous avez le moindre doute quant à la pertinence de votre bail, n’hésitez pas à faire appel à des professionnels qui assurent toutes les mises à jour en matière de bail, et rédigent au besoin des baux sur-mesure, plus spécifiques (infos via www.expertym.be )
S’assurer de la solvabilité du locataire
Certains propriétaires ont vécu la désagréable expérience de conclure un contrat de bail avec des locataires qui ne payaient pas ou payaient mal leur loyer. Si, dans la plupart des cas, cette situation a résulté de circonstances malheureuses (problèmes de santé, chômage, divorce…), les bailleurs ont aussi parfois été victimes de véritables escrocs ou de faussaires qui présentaient de fausses fiches de paie. Ces mésactions n’ont pas encore été traduites dans la loi, et il est donc nécessaire de s’en protéger au maximum en rédigeant un bail solide.
D’une façon générale, il est recommandé aux bailleurs de ne pas accepter un locataire qui n’apporte pas la preuve de ses rentrées officielles. Celles-ci devront aussi être suffisantes pour supporter un loyer qui ne dépassera pas le tiers des revenus.
A noter que l’identité du débiteur des revenus ne peut en principe pas être sollicitée par le bailleur. Autrement dit, son nom peut, par exemple, être noirci sur des extraits de compte (à moins qu’il ait des raisons légitimes de douter de l’exactitude des documents communiqués).
Les informations non-discriminatoires auxquelles le bailleur a droit
Outre les rentrées financières, le propriétaire peut aussi demander plusieurs autres informations afin de vérifier objectivement que le locataire est fiable. Il s’agit de :
- Ses nom et prénom
- Un moyen de communication pour le joindre (numéro de téléphone et adresse mail par exemple)
- Tout type de document permettant de confirmer son identité et sa capacité juridique à signer un bail
- Tout type de document permettant d’évaluer le nombre de personnes qui composent le ménage. Cette information permettra de voir si le logement est adapté et d’évaluer le montant des charges
Points importants du bail…
- La durée : en principe, tout bail de résidence principale est conclu pour une durée de neuf ans. Il est toutefois toujours possible de prévoir une durée inférieure ou égale à trois ans, ou supérieure à neuf ans. Attention, en cas de bail conclu pour une durée inférieure ou égale à trois ans, le contrat ne pourra être prolongé qu’une seule fois et la durée totale de location ne pourra dépasser trois ans.
- La garantie : la constitution d'une garantie locative n'est pas une obligation légale, sauf si le contrat écrit la prévoit expressément (ce qui est fortement recommandé). Le premier type de garantie est versé sur un compte bancaire individualisé (bloqué) et ne peut excéder un montant équivalent à deux mois de loyer. La seconde garantie est constituée au fur et à mesure par le locataire, en approvisionnant un compte bancaire par mensualités constantes. La durée de constitution de cette garantie ne peut excéder trois ans.
- L’indexation : si elle n’a pas été exclue du contrat de bail, l’indexation du loyer peut être appliquée une fois par année de location, et au plus tôt au jour d’anniversaire du bail. L’indexation doit être réalisée sur base de l’indice des prix à la consommation.
- L’enregistrement du bail : celui-ci doit être effectué par le propriétaire. Le locataire, de son côté, peut mais ne doit pas obligatoirement le faire enregistrer. Une fois enregistré, le bail soumis au format numérique via l’application MyRent, peut être consulté dans MyMinFin. Le receveur de l’enregistrement doit en restituer deux exemplaires, après y avoir apposé un cachet. Celui-ci est primordial, car il confère une date certaine au contrat de bail, et lui donne ainsi un caractère officiel. Pour plus de confort, cette opération peut être réalisée par des professionnels tels qu’EXPERTYM
- Les annexes : le gouvernement établit une annexe à joindre au bail. Celle-ci contient une explication destinée à informer le preneur et le bailleur sur un certain nombre d’aspects importants du Code en matière de baux.
Si vous rédigez votre bail directement via la plateforme www.expertym.be tous ces points sont traités automatiquement.
Rédigons un bail ensemble !
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