Lorsqu’un locataire quitte son logement, il est tenu de le rendre dans le même état que celui dans lequel il l’a trouvé. Pour le prouver, un nouvel état des lieux contradictoire sera établi : l’état des lieux de sortie…
Le but d’un état des lieux de sortie est de comparer (l’état des lieux d’entrée) avec l’état du bien en sortie locative (l’état des lieux de sortie) L’objectif est de vérifier si le locataire a causé des dommages durant la location. Le cas échéant, il devra normalement indemniser le propriétaire. Mais attention, le locataire ne doit pas prendre en charge l’usure normale ou la vétusté du bien. Par exemple, il est normal que le propriétaire repeigne les murs après neuf ans d’occupation, sans charger le locataire.
Un expert est-il obligatoire pour réaliser l’état des lieux ?
Pas forcément, car le bailleur et le locataire peuvent très bien établir l’état des lieux eux-mêmes, sans recourir à un expert immobilier. Dans ce cas, ils devront bien se mettre d’accord sur les différents points et détailler au maximum le bien. Bien des malentendus seront alors évités.
Toutefois, si elle n’est pas obligatoire, la présence d’un expert immobilier est fortement conseillée.
En effet, si le bailleur et le locataire n’ont normalement pas de problèmes à dresser l’état des lieux d’entrée, il en va tout autrement pour l’état des lieux de sortie. Notamment en ce qui concerne l’interprétation des écrits, la définition de la vétusté et de l’usure, la valeur d’un objet à remplacer, le débat sur l’existence ou non du dégât avant le début de la location,… Tout cela peut causer bien des conflits. Il est donc plus prudent de faire appel à un tiers (un expert immobilier), qui rendra un avis objectif et impartial. En général, il s’agira du même expert que pour l’état des lieux d’entrée, raison pour laquelle il est indispensable de bien le choisir, dès le départ.
Quels sont les tarifs d’un expert ?
Lorsque l’état des lieux n’est pas établi à l’amiable, mais par un expert immobilier, les coûts sont divisés entre les deux parties (bailleur et locataire). Par contre, si le propriétaire et le locataire ne parviennent pas à se mettre d’accord, chacun d’eux pourra alors faire appel à un expert immobilier séparé et chacun paiera la totalité de ses honoraires.
Pour un appartement, les prix varient en fonction du nombre de chambres, salle de bains si le bien est meublé ou pas. Pour une maison, les tarifs suivent la même logique. La base sera plus importante car l'expert devra en plus décrire les extérieurs (jardin, façades(s), ...
Ceci dit, il existe plusieurs prix possibles selon le choix des experts immobiliers. Pour en savoir plus, rendez-vous sur le simulateur de prix d’Expertym.
Combien va coûter votre état des lieux ?
Qui doit faire enregistrer l’état des lieux ?
L’état des lieux doit être enregistré au même titre que le contrat de bail. C’est au propriétaire de le faire dans les deux mois après la signature du contrat de bail. Il peut envoyer au SPF Finances les exemplaires signés accompagnés d'un formulaire standard. Il peut aussi procéder à un enregistrement gratuit en ligne sur le site du Ministère des finances.
Pour encore plus de facilité, certains experts, comme Expertym, réalisent pour vous toutes les étapes nécessaires depuis la rédaction d'un rapport détaillé jusqu'à l'enregistrement au SPF Finances (et vous offre en prime l’enregistrement du bail !)
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Que se passe-t-il en cas de litige ?
En général, la garantie locative est placée sur un compte d'épargne bloqué, et personne n'y a accès pendant la durée du bail, que ce soit le locataire ou le bailleur.
La garantie sera libérée au terme du bail par un accord écrit entre le locataire et le bailleur, si les deux parties tombent d’accord. En revanche, si le bailleur et le locataire ne parviennent pas à s’entendre sur le montant des dégâts et indemnités, un recours en justice de paix s’imposera.
Cela signifie que si la garantie locative – maximum deux mois de loyer à Bruxelles et en Wallonie, et maximum trois mois en Flandre – s’avère insuffisante pour couvrir les dommages, le juge de paix devra statuer sur la question.
Quelques astuces…
- La grille de vétusté. Pendant l’état des lieux d’entrée, pour plus de prudence, vous pouvez dresser une grille de vétusté. Celle-ci consiste à lister les éventuelles dégradations naturelles (tapis plain, boiseries, électroménager…) et de fixer une durée de vie théorique. La dégradation pourra ensuite être mesurée à la fin du bail. Vous pouvez aussi prendre des photos mais, attention, celles-ci doivent être imprimées, datées et signées par les deux parties.
- Le relevé des index. Si le logement possède des compteurs individuels il est toujours préférable que les états des lieux d’entrée et de sortie indiquent le relevé des index de consommation. De même, il est préférable d’indiquer les numéros de compteurs, les codes EAN ou tout autre code d’identification des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité.
- La lumière du jour. La réalisation de l’état des lieux doit s’effectuer dans de bonnes conditions afin que le document ne soit pas faussé. Pour cette raison, il est toujours préférable de réaliser l’état des lieux sous la lumière naturelle (et non artificielle) pour mieux repérer les défauts.
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